全面解读“新国五条” 对商业地产弊大于利

     全球经济局势复杂。次贷以来美国经济增长略有起色，欧盟却陷入债务泥潭，越滑越远。经济学家们预测国内2013年GDP为8%，略好于2012。但通胀压力严峻，可能会达到全年平均3.5%。而这些，是此次“新国五条”出台的宏观大背景。

    从房地产行业来看，自２００９年１２月份以来，政策先后四次升级，分别是２０１０年１月的“国十一条”、４月的“国十条”、９月的“９.２９新政”、２０１１年１月的“新国八条”。市场内向生长和政策打压，犹如拉锯战，此消彼长。总体导致住宅市场黄金十年断送，商业地产却在政府引导和资本逐利驱使下成功“逆袭”。

    恰逢政府换届，2013年1月份，标杆城市，敏感的房价上涨比例明显上升，若无新政策弹压，住宅市场“量价齐升”几成定局。2013年1月，全国70个大中城市中，与上月相比，价格下降城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。

    而对于新出台的“新国五条”，笔者认为第1，第2，第5这三条最具杀伤力。

    第一条目标问责，根据2011年的经验，足以使地方政府如履薄冰，此条是其他所有政策能够落地的保证措施。

    第二条，关键是“差别信贷”，作为深受此害的同行应该还记得2010年，银行还出席售楼部，进行按揭专场，但到了2011年就开始闭门不出，找各种理由和借口审查按揭资格，拖延程序。以至于一般的办事人员都要被塞红包，请客吃饭，甚至个别银行要求股东以私人名义存款几千万，然后才有信贷额度。之前传言的二套房首付，可能提升至7成，甚至停贷空穴来风。即便现有信贷政策，严格执行，同样会造成楼市又一次寒冬。

    第五条，加强市场监管，从现有态势看，很可能局部区域实现客户信息联网，这足以使得“限外、限贷、限购”的为例提升。为何？因为，目前阻碍联网区域和速度的最大阻力，是人为因素，原因吗，都懂的。

    总体来看，住宅市场总体调控基调已定，2013年楼市调控可谓料敌于先，新国五条落地后，由于翘尾因素，一线及重点城市量价涨势一时难遏，但长远来看注定又是一个漫长的寒冬。

    商业地产在这几年间，逆势生长，且可逃离“三限”的直接束缚，但”新国五条”将通过打击住宅销售，间接打击商业地产，对商业地产领域弊大于利。为何？

    因为，目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式，本就暗藏风险。这里所说“住养商”有三层含义：第一是住宅领域赚取的资金，成为商业地产的敲门砖；第二，利用现有项目里的住宅销售，开发后期商业；第三，原有住宅开发团队为主，嫁接到商业地产开发，强调团队的在学习能力。详细分析就是： #p#分页标题#e#

    第一，以住养商模式生不逢时，企业转型浅滩搁浅。一般开发企业转型思路，是利用住宅销售的现金流，来实现商业滚动开发的方式，而这适合在房地产行业的上升时期。从09年12月这轮调控以来，房地产大周期一直处于下行、筑底、并刚有上行迹象。更何况，如今，凡开发商必言商业，凡企业战略必言转型，此时转型面临的将是未来异常激烈的竞争。尤其是遭遇“新国五条”，从住宅转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。

    第二，政策抵御能力不够，但遇调控，雪上加霜。首先，商业物业选址失误，比如选址新城项目，或者区域新商圈项目，目前大多估计乐观，忽略了基本的商业培育周期、对大体量同质化竞争视而不见、多以分割产权销售……先天性发育不全；其次，运管缺陷，先天不足加上后天经营管理缺乏经验，对于那些没有商业地产开发经验，没有低成本融资渠道，没有现代商业地产经营理念的开发商，最关键的是在没有国家相关政策，打通资本市场和商业市场之前，用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。第三，无商家资源，招商能力不强，商务谈判处于劣势。调控时期，大多数企业在招商谈判中的劣势地位更加明显。

    总的来讲，住宅市场在未来细化后的“新国五条”阻击下，必然是弱不禁风，住宅销售尚且阻力重重，何来住宅反哺商业之美事？投资渠道狭窄，不动产成为投资吸金池固然是真，但利空消息叠加下的住宅市场，和间接受害的商业地产领域，如何能在新一轮调控下逆袭，岂是简单的住宅受限，必然商业地产火爆来推理的？

    商业地产，虽然先商业，后地产，但仍然是以地产为载体！电商冲击下，以超市百货为代表的传统零售业四面楚歌，泥菩萨过河自身难保，何以再用主力店的身份为商业地产项目造势？

    清点库房，深沟高垒，准备过冬吧……